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所有者不明土地問題とは

不動産登記簿だけでは所有者が分からない土地や、所有者が分かってもその所有者と連絡が取れない土地のことを「所有者不明土地」と言います。
相続登記がされないことや、住所変更登記がされないことが主な原因とされています。
「所有者不明土地」は土地の売却や建物の解体などが困難になる結果、土地の円滑かつ適正な有効活用に支障をきたしています。

そこで今回（2021年）不動産登記法が改正されることとなりました。

変更点①　相続登記の義務化

これまではお父さんが亡くなり、所有していた自宅不動産を子供が遺産分割協議により相続することになったとしても、子供は不動産の名義を変更しなければならないという法的義務はありませんでした。

多くの方は義務がないと言っても名義変更手続きをしていると思いますが、中には亡くなった方の名義のまま長期間放置されているケースがあります。
こうなると登記簿を確認しただけでは本当の所有者がわかならない状態、つまり「所有者不明土地」となります。

そこで今回の改正では不動産所有者の相続により相続人が所有権を取得したときは、相続開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に所有権の移転登記をしなければならないとされました。
これに違反すると１０万円以下の過料に処せられることになります。

また、遺産分割協議がまとまらず長期化しているときは、仮状態ですが上記と同じく３年以内に相続人全員が法定相続分どおりに登記をする必要があります。

その他、遺産分割協議ではなく、遺言があった場合も同様となります。

変更点②　所有不動産一覧表の発行

亡くなった方の遺産分割協議において、遺産の特定が最重要課題となります。
不動産については役所から名寄帳を取得するなどして、亡くなった方の不動産がどこにどのくらいあるのか調査をする必要があります。
ですが、役所単位で把握している不動産の確認に留まりますので、中には見落としが生じ、ここでも「所有者不明土地」が発生することがありました。

そこで改正案では「所有者不動産記録証明制度（仮称）」が創設され、相続人は登記官に対し、所有者の登記名義人の所有不動産記録証明書の交付を請求することができるようになりました。

手数料がかかりますが、法務局にて申請すれば亡くなった方の不動産一覧表の開示を受けられることができ、調査の抜け漏れが防ぎやすくなります。

ただし、一覧表の網羅性も１００％とは言い切れないので
しばらくは法務局の一覧表と名寄帳の両方にて確認する方が良さそうです。

変更点③　相続により取得した土地の所有権放棄制度の新設

亡くなった方が所有していた不動産、山林や畑、田など、場合によっては場所がわからない土地もあり、タダでも良いからもらってくれないかとおっしゃる方も多いです。
こんなとき、国庫に帰属させることができればとのお声も少なくありませんでした。

このような土地は相続人の関心が薄く、管理もままならず、ゆくゆくは所有者不明土地になってしまうことが多いようです。

そこで、改正案では相続によって取得した土地のうち、一定の要件を満たす土地について、所有者の申請によって、所有権を国庫に帰属されることの承認を求める制度が始まります。
ただし国庫に帰属させるためには申請とともに「負担金」を納付する必要があります。
負担金は土地の種目に応じて定められる予定です。

ですが、一定の要件を満たさない下記のような土地は国庫への帰属は認められません。
・建物が建っている土地
・抵当権などの担保権、賃借権が設定されている土地
・通路としての使用が予定されている土地
・有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地、近隣土地の所有者と境界について争いがある土地
・崖のある土地
・工作物・車両・樹木などの有体物が土地上に存在している土地　　など

実際には申請後、国が審査をすることとなります。そのため自分が放棄した土地全てを国に帰属させることができる制度ではないので、注意が必要です。

まとめ

東日本大震災の復興時に「所有者不明土地」が多く、作業の滞りがひどかったようです。
今後も所有者不明土地問題の対策のため法改正がされていくと思われます。

遺産分割等、相続手続きに置いて大きな影響がありますので、相続問題に詳しい専門家にご相談されることをお勧め致します。

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